6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin teslim borcunu düzenleyen madde hükmü gereği kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olup bu hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği güvence altına alınmıştır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları kanunumuzda ayrı bir başlık altında düzenlenerek diğer kira sözleşmelerine göre daha belirgin şekilde hükme bağlanmıştır. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin şekil ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşması gereksinimidir. Yargıtay da kararlarında istikrarlı şekilde bu ilkeler çerçevesinde değerlendirme yapmaktadır.

Buna göre konut amaçlı kiralanan bir taşınmazın, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun ve elverişli bir durumda tesliminden sorumluluk açıkça kiraya veren üzerine bırakılmıştır. Örneğin yaşamak ve ikamet etmek üzere bir konut kiralandığında; kombinin çalışır vaziyette olması, pencere ve kapıların sağlam olması, duş ve tuvalet giderlerinin tıkalı olmaması, elektrik, su ve doğalgaz tesisatında bir arızanın bulunmaması, iskan izni alınmış olması vb. beklenir. Ancak bu olumsuzluklar kiralananda daha sonradan ortaya çıkmış ise bu noktada kiracının da kusuru bulunup bulunmadığının araştırılması gündeme gelebilecektir. Bu nedenledir ki kiracı, bu tür olumsuzlukları tespit eder etmez derhal kiraya verene başvurarak mevcut aykırılığın giderilmesini talep etmelidir. Eksik ifa ve ayıplı ifa kavramları hukuken farklı olup bu incelemenin asıl konusunu oluşturmadığından şu aşamada; kiracının, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlü olduğunu; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olduğunu bilmek yeterlidir.

Kiraya verenin kiralananı, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun olmayan bir şekilde teslim etmeyi teklif etmiş olması halinde, kiraya verenin ayıplı ifası gündeme geleceğinden TBK m. 304 uygulama alanı bulacaktır. (Tandoğan,a.g.e., s. 110; Gümüşa.g.e., s. 97; Aral, Ayrancı, a.g.e., s. 241; Yavuz,Kira, s. 3192; Zevkliler, Gökyayla, a.g.e., s. 253; Yavuz, Acar, Özen, BH Dersleri, s. 282; Nuhoğlu, a.g.e., s. 33.). Konut ve çatılı iş yerlerinde kanunen kiracılara tanınmış çok fazla imkan bulunduğundan, hukuki yardım alınarak hareket edilmesi büyük önem arz etmektedir.

 “Mahkemece dava dışı 3. kişiye ait okul projesi ve imar değişikliğine ilişkin dosya da getirtilerek gerekirse yerinde yeniden keşif yapılarak kiralananın kullanıma elverişli şekilde bulundurulup bulundurulmadığının, imar değişikliğinin kiralananın kullanımını etkileyecek düzeyde olup olmadığının tespiti açısından konusunda uzman bilirkişi heyetinden (inşaat mühendisi- emlakçı- kira bilirkişisi) taraf ve Yargıtay denetimine uygun rapor alınarak TBK'nun 307. maddesi kapsamında kira bedelinin indirilmesi gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8266 K. 2019/4990 T. 27.5.2019

6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nın 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 15.8.2013 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesindeki açık düzenleme davacı alt kiracı tarafından bilinmekte olup kiralanan taşınmazın ruhsatının bulunmadığını bile bile taşınmazı kiralamıştır. Bu durumda davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu kabul edilemez. Davacı kiracı kiralananı tahliye ve teslim etmemiş olup, dava tarihi ve yargılama aşamasında tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden sorumludur. Bu sebeple peşin ödediği kira bedelinin iadesini ve depozito bedelinin iadesini isteyemez. Mahkemece yukarda izah edilen sebeplerle davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/6420 K. 2016/2685 T. 4.4.2016

“6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4638       K.2019/2277 T.19.03.2019

“Davacı kiracı, kiralananın TBK 301. maddesine uygun teslim edilmediğini belirterek sözleşmenin başlangıcından itibaren ödediği kira ve aidat bedellerinin iadesini talep etmekte ise de kendisine tanınan seçimlik haklarından hiçbirisini kullanmamış, sözleşmeyi feshetmemiş, kira indirimi davası açmamış, kiralanan taşınmazı dava tarihinden sonra 04/02/2014 tarihinde teslim etmiştir. Bu durumda, davacı kiracının tahliye tarihine kadar kira ve aidat ödeme yükümlülüğü devam ettiğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/6863            K.2016/2522 T.30.03.2016

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301.maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6863 E. 2016/2522 K.