Güven Hukuk

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan cümlelerden biri şudur:
“Yıllardır böyle yapılıyor.”

Bu ifade kimi zaman bir itirazı bastırmak, kimi zaman da hukuki dayanağı olmayan bir uygulamayı olağanlaştırmak için kullanılır. Peki gerçekten uzun süredir uygulanıyor olmak, bir kuralı hukuken bağlayıcı hâle getirir mi? Yazılı olmayan ama alışkanlık hâline gelmiş uygulamalar apartman sakinleri için zorunlu mudur?

Yazılı Olmayan Kurallar (Teamül) Ne Anlama Gelmektedir?

Apartman ve sitelerde bazı uygulamalar vardır ki yönetim planında yer almaz, kat malikleri kurulu tarafından açıkça karara bağlanmamıştır. Buna rağmen uzun süredir uygulanması nedeniyle fiilen “kural” gibi kabul edilir. Hukukta bu tür yerleşik uygulamalar teamül olarak adlandırılır. Ancak her teamül, sırf uzun süredir uygulanıyor diye hukuki bağlayıcılık kazanmaz. Kat mülkiyeti ilişkilerinde esas olan, uygulamanın hangi hukuki temele dayandığıdır.

Yargıtay'ın Yaklaşımı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda belirleyici olanın öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları olduğu; fiili uygulama ve yerleşik teamüllerin ise ancak bu normatif düzenlemelerle çelişmediği ölçüde hukuki değer taşıdığı kabul edilmektedir. Yüksek Mahkeme, uzun süredir devam eden bir uygulamanın tek başına kazanılmış hak oluşturmayacağını, açık bir hukuki dayanak bulunmadıkça kat maliklerinin mülkiyet hakkını ve ortak alanlardan yararlanma yetkisini sınırlandıramayacağını istikrarlı biçimde vurgulamaktadır.

Bu çerçevede Yargıtay, ortak alanların kullanımına, gider paylaşımına ve yönetsel tasarruflara ilişkin ihtilaflarda; “alışılagelmiş uygulama” iddiasını bağımsız bir hak kaynağı olarak değil, ancak kanuna, yönetim planına ve kurul kararlarına uygunluk denetimi kapsamında yardımcı bir olgu olarak değerlendirmektedir. Dolayısıyla, normatif düzenlemelerle desteklenmeyen fiili uygulamaların bağlayıcılığından söz edilemeyeceği; kat maliklerinin açık iradesi ve hukuki dayanak bulunmaksızın bu uygulamalara uyma yükümlülüğü doğmayacağı Yargıtay içtihatlarında benimsenen genel yaklaşımdır.

Günlük Hayattan Örnekler

Uygulamada sıkça karşılaşılan bazı örnekler şunlardır:
Apartman girişine ayakkabı bırakılmasının yıllardır sorun edilmemesi, ortak alanın fiilen depo olarak kullanılması, misafir parkının belirli dairelerce sahiplenilmesi, çocukların belirli saatlerde bahçeye çıkmasının fiilen yasaklanması ya da bazı dairelerin asansörü “gelenek” gerekçesiyle kullanmaması istenmesi.

Bu örneklerin ortak noktası şudur: Eğer bu uygulamalar yazılı bir düzenlemeye dayanmıyorsa, yalnızca alışkanlıkla hukuken bağlayıcı hâle gelmezler.

Sessiz Kalmak Kabul Anlamına Gelmekte midir?

Apartman sakinlerinin uzun süre itiraz etmemiş olması, çoğu zaman “herkes kabul etti” şeklinde yorumlanır. Oysa Türk hukukunda sessizlik, kural olarak irade açıklaması sayılmaz. Özellikle mülkiyet hakkını, konut kullanımını veya günlük yaşamı sınırlayan uygulamalarda açık ve net bir hukuki dayanak aranır.

Bu nedenle bir apartman sakininin geçmişte ses çıkarmamış olması, ileride itiraz etme hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu Tür Teamüllere Karşı Çıkmak İsteyenler Ne Yapmalıdır?

Öncelikle uygulamanın dayanağı sorgulanmalıdır. Yönetim planında açık bir düzenleme var mı, bu konuda kat malikleri kurulu tarafından usulüne uygun bir karar alınmış mı, alınmışsa karar yeterli çoğunlukla mı kabul edilmiş gibi soruların cevabı önemlidir.

Hukuki dayanağı olmayan uygulamalara karşı, öncelikle yazılı başvuru ile yönetimden açıklama istenmesi yerinde olur. Sorun bu aşamada çözülmezse, kat malikleri kurulunda gündeme alınması talep edilebilir. Buna rağmen uygulama sürdürülüyorsa, somut duruma göre hukuki yollara başvurulması mümkündür.

Yerleşik Uygulamaları Bir Anda Kaldırmak Mümkün müdür?

Burada ince bir denge vardır. Uzun süredir devam eden bir uygulamanın hiçbir gerekçe gösterilmeden, ani şekilde ve geçiş süreci tanınmadan kaldırılması bazı hâllerde dürüstlük kuralı kapsamında tartışma yaratabilir. Ancak bu durum, uygulamanın baştan hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Değerlendirme her zaman somut olayın özelliklerine göre yapılır.

Sonuç Olarak;

Binada uygulanan bir teamül nedeniyle sorun yaşayan bir kat maliki veya kiracı, bu duruma katlanmak zorunda değildir. Böyle bir durumda izlenmesi gereken yol mümkün olduğunca yazılı ve hukuki zeminde ilerlemektir.

Öncelikle söz konusu uygulamanın hukuki bir dayanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Bu kapsamda yönetim planı incelenmeli, kat malikleri kurulu tarafından alınmış bir karar bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli ve uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Eğer uygulama yalnızca “yıllardır böyle yapılıyor” şeklinde sürdürülüyorsa ve yazılı bir dayanağı yoksa, ilgili kişi durumu apartman yönetimine yazılı olarak bildirmeli ve konunun kat malikleri kurulu gündemine alınmasını talep etmelidir. Apartman yaşamında birçok uyuşmazlık, kurul kararıyla çözülebilmektedir.

Kat malikleri kurulu tarafından alınmış bir karar varsa ve bu kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, kararın iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Hiçbir kurul kararı bulunmamasına rağmen fiilî bir uygulama dayatılıyorsa; ortak alanın işgali, haksız gider yüklenmesi veya kullanımın engellenmesi gibi durumlarda müdahalenin men’i ve eski hâle getirme talepleri ileri sürülebilir.

Sonuç olarak, teamüllere karşı çıkmanın yolu tartışma değil hukuki dayanak aramaktır. Yazılı kural yoksa oluşturulması talep edilmeli, hukuka aykırı bir kural varsa yargı denetimine götürülmelidir. Uyuşmazlık büyümeden önce bir hukukçu tarafından değerlendirme yapılması ise her zaman en sağlıklı ve güvenli yoldur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Apartman ve site yaşamında teamül olarak uygulanan düzenlemelerin hukuki geçerliliği, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Hak kaybı yaşanmaması adına, uyuşmazlıkların çözümünde hukuki danışmanlık alınması ve gerekli hâllerde profesyonel destek için tarafımıza başvurulması önerilir.

Av. Nihal Sarpyalçın