Güven Hukuk

Kat mülkiyetine tabi yapılarda cam balkon uygulamaları, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran müdahalelerden biridir. Sorun, balkonun bağımsız bölümün kullanım alanında yer alması ile ana yapının dış cephesinin ortak alan niteliği taşıması arasındaki sınırda ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle mesele, basit bir tadilat değerlendirmesinden ziyade, ortak alan rejimi ve mimari bütünlüğün korunması ilkesi çerçevesinde ele alınmalıdır.

Hukuki Çerçeve

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde ve dış görünüşünde değişiklik yapamazlar. Dış cephe, bağımsız bölümlerin kullanım alanı ile doğrudan bağlantılı olsa dahi, yapının mimari bütünlüğünün bir parçası olarak değerlendirilir. Bu sebeple balkonun cam sistemle kapatılması, her somut olayda bağımsız bölüm içi bir tasarruf olarak kabul edilmez. Müdahalenin hukuka uygunluğu;
-Mimari projeye uygunluk,
-Yönetim planı hükümleri,
-Kat maliklerinin gerekli çoğunluğu sağlayıp sağlamadığı,
-Uygulamanın dış cephe bütünlüğüne etkisi

kriterleri birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. Cam balkon uygulaması kategorik olarak yasak değildir; ancak belirli şartlara bağlı bir tasarruftur.

Uygulamada Uyuşmazlık Nasıl Doğmaktadır?

Uyuşmazlık genellikle şu hallerde ortaya çıkmaktadır:
-Balkonun projeye aykırı şekilde kapatılması,
-Cephe düzeninin farklı malzemelerle bozulması,
-Kat maliklerinden gerekli çoğunluğun alınmamış olması,
-Yönetim planına aykırı işlem yapılması.

Bu noktada belirleyici olan unsur, müdahalenin yapının mimari bütünlüğünü etkileyip etkilemediğidir. Zira dış cephe, kat maliklerinin bireysel tasarruf alanının ötesinde, kolektif mülkiyet rejiminin koruma alanındadır.

Uyuşmazlık halinde açılan davalar çoğunlukla “müdahalenin men’i ve eski hale getirme” talebine dayanmaktadır. Mahkeme, teknik bilirkişi incelemesi ile uygulamanın projeye uygunluğunu ve cepheye etkisini tespit etmektedir. Dolayısıyla her şikâyet otomatik olarak kabul edilmemekte; somut olayın özellikleri belirleyici olmaktadır.

Yargıtay'ın Yaklaşımı

Cam balkon uygulamalarına ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın yaklaşımı, müdahalenin bağımsız bölüm içi kullanım sınırlarını aşıp aşmadığı ve ana yapının mimari bütünlüğünü etkileyip etkilemediği noktasında yoğunlaşmaktadır.

Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/6244 E., 2016/2299 K. sayılı kararında; balkon kapatma işleminin binanın dış görünümünü değiştirmesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kararda, mimari bütünlüğü etkileyen değişikliklerin diğer kat maliklerinin rızası olmaksızın yapılamayacağı; projeye aykırı müdahalelerin ise eski hale getirilmesinin talep edilebileceği açıkça ifade edilmiştir.

Benzer şekilde aynı Daire’nin 2014/19345 E., 2015/12053 K. sayılı kararında da, mimari projeye aykırı şekilde gerçekleştirilen balkon kapatma işleminin diğer kat maliklerinin dava hakkını ortadan kaldırmayacağı vurgulanmıştır. İçtihat, fiili durumun uzun süre devam etmiş olmasının tek başına hukuka uygunluk sağlamayacağına işaret etmektedir.

Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, Yargıtay’ın dış cepheyi etkileyen müdahalelerde kat maliklerinin bireysel tasarruf alanını dar yorumladığı; mimari bütünlüğü koruma ilkesini öncelikli gördüğü anlaşılmaktadır.

Şikâyet ve Sorumluluk Bakımından Değerlendirme

Cam balkon uygulamasına karşı her kat maliki bireysel olarak dava açabileceği gibi, kat malikleri kurulu da yönetici aracılığıyla dava yoluna başvurabilir. Ayrıca projeye aykırılık söz konusu ise belediye nezdinde idari başvuru imkânı da bulunmaktadır.

Bununla birlikte, projeye uygun, gerekli çoğunluk sağlanarak ve cephe bütünlüğünü bozmayacak şekilde gerçekleştirilen uygulamalarda sırf estetik tercih farklılığına dayanılarak kaldırma kararı verilmesi beklenmez.

Öte yandan çoğunluk alınmadan ve projeye aykırı şekilde yapılan müdahalelerde, iyi niyet iddiası tek başına koruyucu nitelik taşımamaktadır.

Kanaatimizce;

Cam balkon uygulamalarına ilişkin uyuşmazlıkların temelinde, balkonun salt bağımsız bölüm uzantısı olarak algılanması yatmaktadır. Oysa dış cephe ile kurduğu mimari ilişki nedeniyle balkon çoğu durumda ortak alan rejimi ile doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle cam balkon yaptırmayı düşünen kat maliklerinin, işlem öncesinde mimari projeyi ve yönetim planını incelemesi; gerekli çoğunluk şartını sağlaması ve uygulamanın cepheye etkisini değerlendirmesi hukuki riskleri önemli ölçüde azaltacaktır.

Yargıtay içtihatları da göstermektedir ki, projeye aykırı ve mimari bütünlüğü etkileyen müdahaleler bakımından bireysel tasarruf özgürlüğü sınırsız değildir.

Cam balkon uygulamasının hukuka uygunluğu, her somut olayda mimari proje, çoğunluk şartı ve müdahalenin niteliği birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bu çerçevede işlem öncesinde yapılacak hukuki değerlendirme, ileride doğabilecek dava süreçlerinin ve eski hale getirme yükümlülüklerinin önüne geçilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup, somut olayın özelliklerine göre hukuki durum farklılık gösterebileceğinden uygulama öncesinde uzman bir hukukçudan görüş alınması önem arz etmektedir.

Av. Nihal Sarpyalçın