Güven Hukuk

Kat mülkiyetine tabi yapılarda en sık uyuşmazlık doğuran konulardan biri, bir kat malikinin kendi bağımsız bölümünde yaptığı tadilatın sınırlarının ne olduğudur. Uygulamada sıkça karşılaşılan “Kendi dairem, istediğim değişikliği yaparım” anlayışı hukuken doğru değildir. Kat mülkiyeti rejimi, klasik mülkiyet anlayışından farklı olarak ortak yaşam düzenine dayanır ve bireysel tasarruf yetkisi diğer maliklerin hakları ile dengelenmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca kat maliki, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumuna zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Aynı düzenleme ana yapının taşıyıcı sistemine zarar verecek müdahaleleri açık biçimde yasaklamaktadır. Bu hüküm emredici niteliktedir.

Taşıyıcı Sistem ve Ortak Yer Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi temelleri, ana duvarları, kolonları, kirişleri ve taşıyıcı sistemi oluşturan tüm unsurları ortak yer olarak kabul etmiştir. Ortak yerler üzerinde tek bir kat malikinin tasarruf yetkisi bulunmamaktadır.

Kolon kesilmesi, kolonun zayıflatılması ya da taşıyıcı kirişe müdahale edilmesi yalnızca diğer maliklerin hakkını değil, doğrudan yapının güvenliğini ilgilendirir. Bu tür müdahaleler kamu düzeni ile bağlantılıdır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, taşıyıcı sisteme yapılan müdahalelerin diğer maliklerin rızası bulunsa dahi hukuken korunamayacağı, mahkemece eski hale getirme kararı verilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Uygulamada bu tür uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemesi yapılmakta ve statik dengeyi etkileyen her müdahale hukuka aykırı sayılmaktadır.

Duvar Yıkma ve İç Mekân Değişiklikleri

Bağımsız bölüm içinde yapılan her değişiklik yasak değildir. Taşıyıcı olmayan ve projeye uygun iç mekân değişiklikleri kural olarak mümkündür. Ancak müdahalenin mimari projeye aykırı olması halinde durum değişir.

Projeye aykırı değişiklikler yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu’nu değil, 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerini de ilgilendirir. Ruhsatsız veya projeye aykırı imalatlar idari yaptırıma ve yıkıma konu olabilir.

Yargıtay uygulamasında, projeye aykırı imalatların varlığı halinde “eski hale getirme” talebinin kabul edilmesi gerektiği istikrarlı biçimde benimsenmiştir. Mahkeme, yapılan değişikliğin projeye uygun olup olmadığını teknik bilirkişi aracılığıyla tespit eder.

Balkon Kapatma ve Dış Cephe Müdahaleleri

Balkonlar çoğu zaman bağımsız bölüme tahsisli olmakla birlikte, dış cephe ana yapının mimari bütünlüğünün parçasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, anagayrimenkulün mimari durumunun korunmasını zorunlu kılmaktadır.

Bu nedenle balkon kapatma, cam balkon uygulaması veya cephe değişikliği binanın dış görünümünü etkiliyorsa, kanunun aradığı çoğunluk sağlanmadan yapılan müdahale hukuka aykırıdır.

Bu konuda Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/6244 E., 2016/2299 K. sayılı kararında; projeye aykırı şekilde gerçekleştirilen balkon kapatma işleminin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, anagayrimenkulün mimari durumunu değiştiren müdahalelerin diğer kat maliklerinin hak alanına girdiği ve gerekli çoğunluk sağlanmaksızın yapılan değişikliklerin hukuken korunamayacağı açıkça belirtilmiştir. Kararda ayrıca, mimari bütünlüğü etkileyen değişikliklerin yalnızca ilgili bağımsız bölümü değil, tüm yapıyı ilgilendirdiği vurgulanmıştır.

Bu karar, balkonun fiilen bağımsız bölümle bağlantılı olmasının, dış cepheyi etkileyen değişiklikleri otomatik olarak bireysel tasarruf kapsamına sokmadığını ortaya koymaktadır. Dolayısıyla balkon kapatma işlemi, salt “kişisel kullanım alanında yapılan değişiklik” olarak değerlendirilemez; mimari bütünlüğe etkisi ölçüsünde ortak mülkiyet rejiminin sınırlarına tabidir.

Yargıtay’ın genel içtihat çizgisi de balkon ve dış cephe değişikliklerinin yalnızca bireysel tasarruf kapsamında değerlendirilemeyeceği, mimari bütünlüğü etkileyen her müdahalenin diğer maliklerin hak alanına girdiği yönündedir.

Ortak Alanlara Müdahale ve Eski Hale Getirme

Çatı, bahçe, teras gibi alanlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi gereği ortak yer niteliğindedir. Bu alanların bir kat maliki tarafından kapatılması, işgal edilmesi ya da özel kullanıma dönüştürülmesi hukuka aykırıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2011/10697 E., 2012/110 K. sayılı kararında ise; ortak alan niteliğindeki bölüme yapılan müdahalenin hukuka uygunluk denetiminin titizlikle yapılması gerektiği, ortak yerlerin tek bir kat malikinin fiili kullanımına bırakılmasının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sistematiğine aykırı olduğu belirtilmiştir. Kararda, ortak alan üzerinde yapılan müdahalenin diğer maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği ve bu nedenle eski hale getirme talebinin değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Bu içtihat, ortak alanların yalnızca “fiilen kullanılmıyor” veya “itiraz eden yok” gibi gerekçelerle özel kullanıma dönüştürülemeyeceğini göstermektedir. Ortak yer statüsü, kanundan doğan bir hukuki niteliktir ve maliklerin pasif kalması bu niteliği ortadan kaldırmaz. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, ortak alanın kapatılması veya bağımsız bölüme dahil edilmesi halinde mahkemece çoğunlukla eski hale getirme kararı verildiği görülmektedir.

Hukuka Aykırı Tadilat Halinde Başvurulabilecek Yol

Taşıyıcı sisteme müdahale, ortak alan işgali veya mimari bütünlüğün bozulması halinde diğer kat maliklerinin müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu dava Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine dayanmaktadır.

Görevli mahkeme Kat Mülkiyeti Kanunu Ek 1. maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Mahkeme sürecinde genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmakta; müdahalenin taşıyıcı sisteme, projeye veya ortak alana etkisi teknik olarak tespit edilmektedir.

Hukuki Değerlendirme ve Kanaatimiz

Kat malikinin bağımsız bölümünde tadilat yapma hakkı bulunmaktadır; ancak bu hak sınırsız değildir. Kat mülkiyeti rejimi bireysel mülkiyet ile ortak mülkiyet arasında hassas bir denge kurmaktadır. Özellikle taşıyıcı sisteme müdahale, ortak alan işgali veya dış cephe değişikliği söz konusu olduğunda, bireysel tasarruf yetkisi ciddi biçimde daralmaktadır.

Uygulamada en sık karşılaşılan yanılgı, “diğer maliklerin ses çıkarmaması” veya “oyçokluğu ile karar alınması” halinde her türlü değişikliğin hukuka uygun olduğu düşüncesidir. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aradığı çoğunluk şartları ve ortak yer rejimi, belirli müdahalelerde çok daha sıkı kurallar öngörmektedir. Özellikle taşıyıcı sistem söz konusu olduğunda rıza bulunsa dahi müdahalenin hukuki sonuç doğurmayabileceği Yargıtay içtihatlarında kabul edilmektedir.

Kanaatimizce, kapsamlı tadilat planlayan kat maliklerinin yalnızca teknik proje ve maliyet hesabı yapmaları yeterli değildir. Müdahalenin taşıyıcı sisteme, ortak alana veya mimari bütünlüğe etkisi hukuki açıdan önceden değerlendirilmelidir. Aksi halde yüksek maliyetle gerçekleştirilen imalatlar, açılacak bir dava sonucunda eski hale getirme yükümlülüğüne dönüşebilmekte; yapılan harcamalar tamamen kaybedilebilmekte ve ek yargılama giderleri ile karşılaşılabilmektedir. Özellikle büyükşehirlerde artan yapı güvenliği hassasiyeti dikkate alındığında, bu tür müdahalelerin ciddi hukuki ve ekonomik risk barındırdığı açıktır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri farklı hukuki sonuçlar doğurabileceğinden, hak kaybı yaşanmaması adına bir avukata danışılması önem arz etmektedir.

Av. Nihal Sarpyalçın